Contratos de promotoras con cláusulas abusivas

Nadie pone en tela de duda que la construcción ha generado en nuestro país una gran cantidad de empleo y está entre los primeros sectores que más aportan al Producto Interno Bruto (P.I.B.). Lo cierto es todo esto redunda en beneficio para los ciudadanos y para el país, pero también es importante mencionar que muchos de los Contratos de Promesa de Compraventa y de Compraventa que están en el mercado inmobiliario tienen cláusulas abusivas que dejan en desventaja a los consumidores que optan por firmar los mismos.

Hace unos días una persona visita mi oficina porque se encontraba con un problema con una inmobiliaria. Resulta que el promotor se había comprometido a entregar un apartamento en treinta y seis meses o tres años después que saliera el Permiso de Construcción.

Lógicamente ya el consumidor había firmado su contrato en el año 2017 y todavía no le habían entregado su apartamento. Fíjese que ya habían pasado cinco años y no recibía el bien.

El consumidor con justa razón exigía la devolución de los abonos realizados por el tiempo transcurrido y el promotor decía que su Permiso de Construcción salió en el año 2020 por lo tanto, él todavía estaba en tiempo para su entrega, ya que no habían pasado los tres años o treinta y seis meses después que saliera el Permiso de Construcción.

La realidad es que esa redacción de la cláusula del Contrato de Compraventa es abusiva porque no determina una fecha de entrega cierta. La ley establece que el consumidor tiene que tener una fecha cierta de entrega y decir que la fecha de entrega es un periodo después que salga el Permiso de Construcción es abusivo, producto que no es determinable cuando comienza y cuando termina el periodo de entrega.

Al demandar estas cláusulas en los Tribunales de Comercio se ha establecido que son abusivas y por lo tanto se declara su nulidad absoluta.

También es muy común que el promotor establezca cláusulas en donde se determina que el consumidor o comprador pierde todos sus abonos sin derecho a reclamo si incumple el contrato. Este tipo de cláusulas también son abusivas porque el promotor no puede quedarse con todos los abonos y el apartamento también.

Es una cláusula desproporcionada y por lo regular se declara su nulidad absoluta. Ya los Tribunales de Justicia han determinado en este tipo de casos que el promotor podría imponer una pena o el llamado ‘penalty’, que no puede pasar de más de 30% de los abonos dados por el consumidor.

Así existen cantidad de cláusulas que los consumidores no observan hasta que no les ocurre algún tipo discrepancia con el promotor y es entonces cuando quieren reclamar.

La sugerencia es que todo consumidor que vaya a comprar un bien inmueble debe leer con detenimiento su contrato y si puede buscar el asesoramiento de una abogado en esta materia. De esa manera se podrá aliviar muchos problema e incluso puede negociar su contrato con cláusulas que sean más proporcionales para ambas partes.

ACODECO tiene que prestar el servicio de asesoría gratuita en estos casos, no solamente para antes de comprar, sino que también para cuando necesite un abogado gratuito para ir a los Tribunales de Comercio.

* El autor es abogado y exadministrador de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO).